La nouvelle règlementation sur l’interdiction de la mise en location des biens classés F et G a provoqué une nouvelle tendance sur le marché immobilier : la revente des passoires thermiques. À la publication des dispositions relatives à la loi Climat 2019 sur l’interdiction de vente à partir de 2023, bon nombre de propriétaires ont choisi la revente plutôt que la rénovation en raison des coûts qu’ils ont évoqués.
Ces logements énergivores ont commencé à prendre d’assaut le marché immobilier depuis 2021 ; environ 13% des biens mis en vente l’année passée sont des passoires thermiques. Rappelons que quelque 4.8 millions de ces bâtis ont été recensés en France à cette même année, dont 90 000 extrêmement énergivores.
Les grandes agglomérations comme Paris, Rennes et Nantes sont les villes où la vente est la plus significative (avec une augmentation de l’ordre de 67% par rapport aux années précédentes). Lille, Lyon, Bordeaux et Toulouse enregistrent une hausse de près de 42%. Ce phénomène s’étend aussi jusqu’aux villes moyennes telles que Le Havre, Argenteuil et Boulogne-Billancourt entre autres.
Vente ou rénovation ?
Une passoire thermique perd de sa valeur, non seulement à la location, mais aussi à la vente. La décision de vendre ou de rénover doit alors être analysée avec soin, en tenant compte de ces différents paramètres :
- Quel est l’emplacement du logement ? S’il s’agit d’un ancien bâti situé en cœur de ville, la rénovation pourrait s’avérer plus intéressante en vue de revaloriser le bien et profiter de cet atout marquant
- Quel est le coût total des travaux ? De celui-ci dépendra le rendement locatif, voire la rentabilité totale de l’investissement. À retenir qu’un large éventail d’aides financières pourrait considérablement amoindrir les coûts et permettre ainsi de gagner en performance énergétique avec un budget raisonnable, en considérant les gains futurs qui en seront issus
- Quelle serait la durée des travaux, en plus de la marge de retard éventuel ? Ce, sachant que lesdits travaux affecteront la durée de la vacance locative
- Quel est le risque de moins-value à la revente ? Selon les experts immobiliers, cette moins-value est estimée à -16% à -18%
- Quel est le cours actuel des passoires thermiques mises en vente ? Attention, car les annonces doivent inclure la mention « logement très énergivore » qui est alors une ouverture sur les négociations avec le nouvel acquéreur
La rénovation énergétique : quel coût ?
Le coût de la rénovation est d’environ 250 euros à 400 euros par m². Les prix varient en fonction des paramètres suivants : les objectifs de gain d’énergie et des performances après travaux, l’ancienneté de la construction et l’état général du bâti, de même que l’accessibilité du chantier.
Rappelons que pour les logements de classe G, la consommation est de plus de 450 kWh/m²/an. Des travaux de rénovation énergétique doivent être réalisés afin d’atteindre les performances de la classe supérieure. Ci-après quelques indications sur le classement suivant la performance énergétique annuelle et par m² :
- logement A : moins de 50 kWh
- logement B : entre 51 et 90 kWh
- logement C : entre 91 et 150 kWh
- logement D : entre 151 et 230 kWh
- logement E : entre 231 et 151 kWh
- logement F : entre 331 et 450 kWh
- logement G : plus de 450 kWh
C’est l’isolation par l’extérieur (ITE) qui est la plus coûteuse, car la plus efficace : elle est évaluée entre 120 euros à 210 euros par m². L’isolation par l’intérieur (ITI), quant à elle, est moins onéreuse étant donné qu’elle peut être réalisée « à la carte » : 20 à 35 euros par m² pour les combles perdus, 40 à 80 euros pour les combles aménagés et les murs, 30 à 50 euros pour le plancher bas et les sous-sols. L’étanchéité de toiture permet également de gagner plus de 30% en énergie : le coût est de 30 euros à 75 euros le m². Pour une meilleure performance, le remplacement des équipements de chauffage et des vitrages est recommandé, de même que la pose d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) ou répartie (VMR).
Notons toutefois que ces prix varient en fonction de l’emplacement du bien – en plein cœur de ville ou dans les communes à faible tension locative, en Île-de-France ou dans les autres régions. Idem en ce qui concerne le prestataire lui-même – dont l’obligation d’être reconnu garant de l’environnement (RGE) est primordiale pour profiter des avantages financiers versés par les caisses publiques et celles des collectivités territoriales – comme nous le verrons ci-dessous.
Comment économiser sur les coûts ?
Il vaut mieux réaliser les travaux en une seule fois si l’enveloppe financière le permet. Toutefois, les travaux peuvent être planifiés en plusieurs étapes, tout en se fixant néanmoins un nouvel objectif de performance énergétique pour sortir de la catégorie de la passoire thermique. Ainsi, il est plus intéressant de passer de la classe G à la classe D, soit en ciblant un minimum de consommation de 151 kWh pour une plus intéressante valorisation. Ce, plutôt que de passer de la classe G à F ou F à E, sachant que ces étiquettes sont, elles aussi, concernées par l’interdiction de mise en location, respectivement en 2025 et en 2028.
Bénéficier des aides à la rénovation permet de minimiser les coûts : MaPrimeRénov, MaPrimeRénov Copro, MaPrimeRénov Sérénité, le Prêt Avance Rénovation, la TVA à 5.5%, l’Éco-PTZ, le chèque énergie, la prime Coup de pouce, sans oublier les aides locales des collectivités territoriales. Un simulateur pourra évaluer le montant final des travaux, allégé de ces aides financières dont certaines d’entre elles sont cumulables. Cela pour la mise en place d’un plan de financement sur mesure. Les conseillers sur France Rénov ainsi que les accompagnateurs Rénov guideront à tous les stades du projet et ce, sur les volets d’ordre technique, administratif, financier et social. Rappelons qu’un des principaux objectifs associés au lancement de France Rénov consiste, en partie, à accélérer la rénovation pour les ménages les plus modestes.