De nouvelles règles en droit de copropriété sont désormais applicables et touchent divers volets. Ceux-ci sont les suivants : la mise en conformité du règlement de copropriété par rapport à la loi Elan, les nouvelles règles au niveau du syndic et du conseil syndical, la constitution du fonds de travaux, le plan pluriannuel de travaux, la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires et le fonctionnement des petites copropriétés.
La mise en conformité du règlement de copropriété par rapport à la loi Elan
L’application du règlement de copropriété qui est obligatoire repose sur le syndic des copropriétaires. Ce dernier est ainsi appelé à rendre conforme le règlement de la copropriété par rapport à la loi Elan qui est entrée en vigueur depuis le 23 novembre 2018, sous la supervision du conseil syndical. L’échéance pour la mise en conformité a été fixée au 24 novembre 2021.
Ladite loi en effet a modifié le statut de la copropriété et ce, depuis la diffusion des réformes par ordonnance. C’est le cas entre autres de la loi du 10 juillet 1965 et qui a été révisé suivant l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019.
Trois points principaux sont concernés par ladite mise en conformité : les lots transitoires (qui deviennent des lots privatifs), les parties communes spéciales ainsi que les parties communes à jouissance privative. L’absence de mise en conformité du règlement peut générer des répercussions sur les conditions de vente au niveau du notaire.
Les nouvelles règles au niveau du syndic et du conseil syndical
De nouvelles conditions seront revues en ce qui concerne le changement de syndic, la durée de son mandat, la désignation des nouveaux membres ainsi que la révision de certaines clauses du contrat, en ce qui concerne sa résiliation en cas d’inexécution grave et en cas de révocation par résiliation.
Autres mesures adoptées : le versement de la rémunération spécifique complémentaire pour le syndic, la consultation des archives, la convention avec le conseil syndical.
La constitution du fonds de travaux
Les fonds sont abondés par les copropriétaires et le calcul de la quote-part est réalisé afin de déterminer le montant à verser à titre de cotisations annuelles. Ces sommes ne peuvent toutefois être récupérées par les copropriétaires, étant rattachées au lot.
Les conditions de déblocage du fonds de travaux font partie des autres nouvelles mesures en copropriété. Rappelons que ce fonds de travaux avait été initialement destiné à financer des travaux de rénovation énergétique et d’amélioration de la copropriété. Désormais, le déblocage sera réalisé pour financer le diagnostic technique global (DTG) et l’élaboration du plan pluriannuel de travaux. Le fonds financera également les travaux à enclencher en urgence sur décision du syndic. Idem en ce qui concerne les travaux de sauvegarde de l’immeuble ainsi que ceux destinés à réaliser des économies d’énergie. Ceux ayant vocation à préserver la santé et la sécurité des occupants pourront aussi être financés par le fonds de travaux.
Par ailleurs, la constitution du fonds de travaux n’est plus obligatoire dès lors que le DTG ne renvoie pas à des besoins de travaux dans les 10 prochaines années. Les copropriétés de moins de 10 lots sont également exemptées de ladite obligation.
D’autres mesures sont prises en compte : la révision des cotisations annuelles par rapport au budget prévisionnel et au montant des travaux prévus. Un double-plancher doit alors être respecté : au moins 5% du budget prévisionnel et 2.5% du montant des travaux planifiés dans ledit plan.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le PPT permet de mettre en place une meilleure visibilité sur les budgets et les plannings relatifs aux différents plans d’action. Ces derniers visent à anticiper les différentes obligations de toutes les parties concernées. Le PPT nécessite ainsi la réalisation d’une provision annuelle par les copropriétaires, permettant la réalisation du DTG entre autres et éviter les reports à des échéances ultérieures faute de financement.
En ce qui concerne les modifications par rapport aux nouvelles mesures en copropriété, la réalisation d’un PPT devient obligatoire et doit tenir compte d’un certain montant du fonds de travaux à verser dans les cotisations annuelles, comme mentionné plus haut.
Rappelons que le PPT doit être actualisé tous les 15 ans et dont la date sera inscrite dans le registre d’immatriculation des copropriétés. Ce document fera également partie du dossier constituant la revente, notamment dans le cadre de la promesse de vente à partir du 1er janvier 2024.
Les modalités d’élaboration du PPT seront définies après inscription à l’ordre du jour de l’AG par le syndic et le vote doit se faire à la majorité.
L’entrée en vigueur des dispositions sur les fonds de travaux et les PPT
Voici les dates à retenir en ce qui concerne l’entrée en vigueur des dispositions relatives au fonds de travaux et aux PPT :
- pour les copropriétés de 200 lots principaux et plus : 1er janvier 2023
- pour les copropriétés de 50 à 200 lots principaux : 1er janvier 2024
- pour les copropriétés de moins de 50 lots principaux : 1er janvier 2025
Les mesures se rapportant à la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires
À titre de rappel, les AG de copropriété n’ont pu être organisées conformément aux conditions classiques en présentiel, en raison de la pandémie et des mesures restrictives adoptées, d’où la tenue des assemblées par correspondance. Ces dernières sont appuyées par les réunions en visioconférence, dépendant de l’importance des décisions à prendre.
Les nouvelles dispositions concernent le vote par correspondance à compter du 1er octobre 2021. Ce procédé ne sera plus imposé aux copropriétaires désormais, c’est-à-dire via la tenue de l’AG à distance. Ce vote sera uniquement considéré à titre complémentaire lors des AG en présentiel ; de plus, il pourrait ne pas être comptabilisé dans certaines situations et en cas de modification de la résolution en AG. Voter en présentiel est encouragé, car permet d’être bien ancré dans les débats et parfaitement maîtriser les différents enjeux afin de prendre les décisions en toute sérénité.
Le fonctionnement des petites copropriétés
Les petites copropriétés jouiront désormais de certaines mesures d’assouplissement ; ce sont celles de moins de 5 lots qui répondent à cette éligibilité. Parmi ces mesures : la suppression du caractère obligatoire de la constitution du conseil syndical, la validation des décisions sans passer par l’assemblée générale à condition de collecter l’accord par écrit de la totalité des copropriétaires. L’AG annuelle est toutefois maintenue et elle examinera à l’ordre du jour l’approbation des comptes ainsi que le prochain budget prévisionnel.
