Cette prime qui est la combinaison de l’ancien CITE et de la subvention « Habiter mieux » de l’Anah est désormais accessible aux bailleurs et aux usufruitiers depuis le 1er juillet 2021. Elle a été ouverte aux propriétaires occupants dès le lancement de sa version « élargie » le 1er janvier 2021.
En ce qui concerne les usufruitiers, rappelons que ceux-ci avaient été exclus de ce dispositif auparavant, alors que l’on comptait parmi eux des personnes à revenus modestes et très modestes et qui sont, pour la plupart, des conjoints survivants.
Dans cet article, nous nous focaliserons sur les obligations et les engagements des bailleurs – qu’ils soient pleins propriétaires ou usufruitiers. Ceux-ci sont autorisés à rénover jusqu’à 3 logements faisant l’objet d’une mise en location. Les bailleurs qui occupent eux-mêmes leur propre résidence principale peuvent aussi la rénover et bénéficier de la prime. Soit en tout la possibilité de financer par le biais de la prime, les travaux de 4 logements en tout, s’ils le souhaitent.
Le cas particulier d’un bien en démembrement
Tout logement ayant fait l’objet d’un démembrement, que ce soit par voie de donation ou à l’ouverture de la succession, était jusqu’alors inéligible à ma PrimeRénov. Cette dernière ne ciblait que les résidences principales détenues en pleine propriété. Ces dispositions viennent toutefois d’être révisées en faveur des usufruitiers à compter du 1er juillet 2021. Quant aux nus-propriétaires, ils en demeureront exclus.
Quid de MaprimeRénov pour un logement en indivision ?
La prime ne peut être octroyée aux propriétaires ou bailleurs d’un logement en indivision. Ainsi, ces derniers l’occuperont conjointement afin d’encaisser cette aide financière qui est elle-même indivisible. Celle-ci n’est pas non plus accessible dans le cas d’un montage via une société civile immobilière (SCI) qui, pour rappel, est une structure dédiée à la gestion des biens indivis. Par ailleurs, les autres personnes morales telles que les bailleurs sociaux ne peuvent pas prétendre à MaPrimeRénov.
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Concrètement, quelles sont les conditions d’éligibilité ?
L’avantage avec MaPrimeRénov revisitée, c’est qu’elle ne tient plus compte des conditions de ressources du demandeur. Cependant, le propriétaire bailleur sera soumis au respect d’un certain nombre d’engagements, dont le calcul du loyer s’il décide de le réévaluer.
Les contraintes relatives à la hausse des loyers
L’engagement du bailleur en ce qui concerne les loyers est requis puisqu’il représente une des pièces du dossier à constituer. Puisque les dépenses sur les travaux sont allégées grâce à la prime, les loyers sont soumis à une certaine règlementation, notamment concernant leur éventuelle réévaluation. Ces travaux de remise aux normes et d’efficacité énergétique justifieront alors l’augmentation des loyers et ce, par rapport au montant de la déduction de la prime.
Pour cela, le montant de la moitié de la dernière année de loyer est pris en compte dans le cadre du calcul de la réévaluation. Cela, sans forcément se référer aux indices IRL définis par l’Insee. Ainsi, les dépenses réalisées sur les travaux doivent être supérieures ou égales à ce montant afin que le nouveau loyer soit validé. Les critères se rapportant au calcul sont assouplis si le coût des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer entière et que la rénovation a été achevée depuis moins de 6 mois.
Les autres contraintes : déclaration des travaux au locataire et durée du bail
Autre obligation émanant du bailleur : informer son locataire de l’enclenchement des travaux de rénovation sur le logement, et les déclarer comme étant des travaux financés par MaPrimeRénov.
Le bailleur est également contraint de verrouiller le bail locatif sur une période minimale de 5 ans et ce, en tant que résidence principale. Cet engagement commence à courir au moment de la demande de paiement de MaPrimeRénov.
Les autres conditions générales d’éligibilité s’appliquent également, à savoir l’exécution des travaux par une entreprise qualifiée RGE, le respect des critères techniques en ce qui concerne les travaux proprement dits et la date de construction du logement, qui doit remonter d’il y a au moins 2 ans.
VÉRIFIER MON ÉLIGIBILITÉ AUX SUBVENTIONS
Quelques conseils avant de demander MaPrimeRénov pour les bailleurs
Il vaut mieux s’accorder un certain temps de préparation pour avoir toutes les cartes en main, concrétiser son projet et démarrer sereinement les procédures.
La vérification de l’éligibilité
L’éligibilité doit être avant tout vérifiée avant d’enclencher la demande. Point important à retenir : les travaux éligibles ne portent que sur ceux destinés à améliorer les performances énergétiques du bâti. Quant aux travaux de rénovation globale, ils pourront donner lieu au paiement d’un bonus – hors prime.
La réalisation d’un plan de financement
Tous travaux impliquent des dépenses. Lancer différentes simulations se révèle donc prudent afin de ficeler le bon plan de financement : quel apport personnel injecter dans les dépenses ? Quel montant sera couvert par la subvention ? Quel sera l’éventuel financement à crédit, en tenant compte du taux d’intérêt, de la durée du prêt et des loyers versés ?
La création d’un compte sur le site officiel maprimerenov.gouv.fr
Toutes les demandes sont centralisées sur le site officiel maprimerenov.gouv.fr avec l’obligation de créer un compte par le demandeur. Le numéro fiscal et les références du dernier avis d’imposition sont requis pour la suite des opérations qui se feront exclusivement en ligne.
Afin de faciliter les démarches, l’intervention d’un professionnel mandataire (aussi connu sous l’appellation « Accompagnateur Rénov ») peut être sollicité. Il émet ses conseils sur le choix de la nature des travaux et effectue les suivis relatifs à l’évolution du traitement du dossier jusqu’à l’obtention finale de la prime.
La vérification de la conformité des pièces exigées
Le dossier doit être complet et contenir les pièces suivantes, qui seront préalablement scannées :
- l’engagement du bailleur sur les dispositions relatives à la hausse des loyers, comme expliqué ci-dessus
- l’attestation sur l’honneur de respecter les engagements susmentionnés
- le contrat de location du logement faisant l’objet des travaux, et sur lequel sera inscrit le loyer en vigueur avant travaux
- le dernier avis d’imposition indiquant le RFR (revenu fiscal de référence), afin de déterminer si le demandeur bénéficiera de MaPrimeRénov bleu, jaune, violet ou rose
- la pièce d’identité du demandeur
- le devis de l’entreprise prestataire RGE
- les documents mentionnant la quote-part du bailleur s’il s’agit d’un logement en copropriété
- le relevé d’identité bancaire (RIB) afin de permettre le paiement de la prime par virement