C’est à compter du 1er septembre 2022 que la nouvelle loi sur la vente des passoires énergétiques entre finalement en vigueur, par le biais d’un arrêté paru au Journal officiel le 5 mai. Celui-ci concerne l’obligation de réaliser un audit énergétique aussi bien pour les maisons individuelles que les monopropriétés. Cette nouvelle disposition s’applique pour les logements à étiquette énergétique F et G. Notons qu’à cet audit s’ajoute le diagnostic de performance énergétique (DPE) avant-vente et déjà applicable.
Pourquoi l’audit énergétique avant-vente ?
L’audit permet au futur acquéreur d’estimer préalablement les différents types de travaux qu’il va endosser, de même que les coûts y afférents, en validant l’achat de la passoire thermique. Le rapport est ainsi une aide à la décision, celui-ci permet d’aller de l’avant quant à son projet d’acquisition. Le rapport d’audit impactera ainsi sur les négociations relatives au prix d’achat final.
L’audit énergétique : qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit d’une étude qui consiste à aboutir sur un bilan complet et détaillé des performances énergétiques du logement. Ce sont des professionnels certifiés par un organisme accréditeur qui sont habilités à intervenir et ils seront qualifiés RGE Études afin de permettre au donneur d’ordre de bénéficier d’une éventuelle aide financière publique – plus d’informations plus bas. Il est important de bien le choisir selon ses compétences en tant que thermicien ou climaticien, selon ses expériences également, ainsi que les matériels adéquats dont il dispose pour l’évaluation précise des opérations.
Plusieurs étapes sont planifiées dans un audit énergétique. En premier lieu, l’analyse de l’état global du logement : configuration, consommation, types d’équipements, sources d’énergie utilisées, etc. Tous les documents sont regroupés pour compléter l’analyse, tels que les factures et les contrats des fournisseurs.
Les points faibles sont relevés et un rapport final est fourni : il s’agit du bilan contenant les différentes préconisations, compte tenu des objectifs de gain de consommation prévisionnels, et en fonction de chaque poste de travaux. Le but est de fournir une « feuille de route » permettant de planifier efficacement le projet de rénovation, incluant entre autres le plan de financement. Le rapport d’audit contient en effet un budget estimatif sur le coût des travaux.
Par ailleurs, plusieurs propositions de travaux seront mentionnées dans le rapport, de même que les gains énergétiques attendus. Chaque option de travaux doit en effet aboutir à une économie d’énergie significative, et en particulier afin d’atteindre les performances d’un logement de classe E au moins pour celui classé G avant travaux. Les objectifs pour les logements classés F avant travaux est d’atteindre les performances d’un bâti classe D, et ceux des logements classés E avant travaux les performances d’un bâti classe C.
Quant au budget à prévoir pour la réalisation de l’audit, il sera compris entre 500 euros et 1000 euros pour une maison individuelle classique. Le devis sera plus conséquent dans le cas d’une monopropriété, et en fonction de la taille des logements.
Le bonus MaPrimeRénov pour financer l’audit énergétique
Ce coût susmentionné n’est pas toujours accessible à tous, d’autant que les propriétaires de passoires thermiques sont le plus souvent des ménages modestes ne disposant pas des ressources nécessaires pour financer la rénovation. Fort heureusement, MaPrimeRénov qui est une aide ouverte à tous, propose d’alléger les dépenses grâce au financement de l’audit énergétique. Il s’agit plus précisément d’un bonus, et celui-ci peut atteindre jusqu’à 500 euros.
La demande à en bénéficier se fait sur le site maprimerenov.gouv.fr après création d’un compte individuel. Le devis doit être issu du professionnel RGE Études comme mentionné plus haut, et celui-ci sera envoyé en pièce jointe pour analyse du projet auprès de l’Anah. Cette dernière communique alors le montant du bonus et c’est à partir de ce moment-là que l’audit énergétique est enclenché. La facture y afférente sera ensuite expédiée afin de débloquer la prime qui sera versée par virement bancaire.
« VÉRIFIER MON ÉLIGIBILITÉ AUX SUBVENTIONS »
Le bonus « sortie de passoire » avec MaPrimeRénov
Le bonus « sortie de passoire » est aussi une aide financière supplémentaire visant à encourager les propriétaires de ces logements énergivores à atteindre une certaine sobriété énergétique. Notons aussi l’existence du bonus BBC qui est, quant à lui, octroyé à ceux réalisant des travaux ambitieux afin de transformer leur logement en un bâtiment basse consommation, c’est-à-dire à étiquette énergétique A ou B à la fin des travaux.
Les travaux éligibles au bonus « sortie de passoire » sont ceux d’isolation thermique, de ventilation ainsi que de remplacement des équipements de chauffage et de production d’ECS. Les travaux doivent alors être réalisés par un artisan reconnu garant de l’environnement.
Remarque : à noter que si le propriétaire réalise lui-même des travaux visant à atteindre les performances requises pour sortir son logement de la catégorie passoire thermique, il ne sera plus dans l’obligation de recourir à l’audit énergétique pour la revente.
Quoi qu’il en soit, cet audit est requis afin de prouver le passage à une performance supérieure après travaux et ce, dans le but de débloquer le bonus y afférent.
Un calendrier qui s’étend jusqu’en 2034
L’entrée en vigueur de cette obligation par étiquette énergétique de chaque passoire est soumise à un calendrier dédié à cet effet. Ainsi, ce sera au tour des logements classés E de se conformer à cet audit à compter du 1er janvier 2025, en cas de projet de revente. Quant aux logements classés D, cette règlementation s’applique à compter du 1er janvier 2034.
Comment réussir la vente de sa passoire thermique ?
Faire estimer la valeur du bâti par un professionnel est toujours recommandé, les performances énergétiques n’étant pas les seuls paramètres qui entrent en compte dans le cadre de la revente. Il est en effet question de mettre en avant les points forts : par exemple l’emplacement du bien (et en particulier s’il est situé en plein cœur de ville). Citons également la valeur historique du bâti, notamment s’il s’agit d’un monument de style ancien situé dans des quartiers anciens dégradés. Ce type de logement permet d’ailleurs au nouvel acquéreur de bénéficier de la loi Malraux s’il souhaite défiscaliser, ce qui représente un atout de taille dans les négociations. L’étape finale pour réussir la vente de sa passoire thermique est de savoir fixer le bon prix, sachant que ce type de bien est relativement illiquide. De plus, les logements énergivores sont de plus en plus nombreux à circuler sur le marché immobilier, suite aux dernières règlementations sur les contraintes de rénovation en vue de décarboner progressivement le parc des logements en France.