L’évaluation d’un bien immobilier est incontournable afin d’en mesurer la qualité, en particulier sa valeur verte. De quoi s’agit-il et quels sont les critères d’estimation ? Comment la créer, la développer et la garantir dans un contexte durable ?
L’évaluation sur le bien proprement dit
La valeur verte est dégagée à partir des performances environnementales et énergétiques du bâti comparées à celles d’un autre bien immobilier ou d’une construction lambda non labellisée. Cette valeur sera aussi appréciée selon l’âge du bâti, le confort, la salubrité, la qualité de l’air.
L’expertise diffère selon qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien.
- Pour la construction neuve, l’évaluation tiendra compte de la conformité aux labels (bâtiment basse consommation BBC, bâtiment à énergie positive BEPOS), aux règlementations thermiques RT 2005 ou RT 2012 ou encore aux autres accréditations
- Pour l’immobilier ancien, ce sera plutôt le gain en performances énergétiques ainsi que les critères énergétiques BBC rénovation qui seront mesurés.
Le bilan de diagnostic de performance énergétique ou DPE est le document principal utilisé pour chiffrer la consommation en énergie et l’émission carbone. Ce, à partir des étiquettes « performance énergie » et « performance climat ».
L’évaluation sur la base d’autres critères
Toujours est-il que l’évaluation du bâti seul est insuffisante dans le but de faire réellement ressortir la valeur verte immobilière. D’autres éléments seront ainsi relevés :
- les indicateurs environnementaux, en particulier la conformité de l’exécution des travaux de construction ou de rénovation avec le cahier des charges. Par exemple la gestion des déchets sur chantier, la gestion de l’eau, la qualité sanitaire de l’air ou encore l’utilisation de matériaux écologiques.
- l’implantation dans un écoquartier et la proximité à toutes commodités : transports en commun, commerces
- l’énergie grise c’est-à-dire l’impact du produit ou du matériau sur l’environnement par rapport à son cycle de vie
- les facteurs de développement durable : impacts environnementaux et conséquences sur le réchauffement climatique sur le long terme, etc.
Dans un contexte plus poussé, on parle de valeur verte partant du principe écologique depuis la conception, la construction et l’utilisation du bâti. Ce, par le choix d’éco constructeurs et par la signature de « baux verts » (que nous aborderons plus loin).
Comment créer et développer de la valeur verte immobilière ?
Pour créer de la valeur verte, le bâtiment doit continuellement s’accorder aux exigences du développement durable.
Des campagnes de sensibilisation et d’information devront être efficacement lancées afin de démocratiser l’accès aux aides financières se rapportant aux travaux de rénovation énergétique. Les ménages à faibles ressources profitent en outre d’un accompagnement personnalisé en vue de bénéficier de ces subventions publiques et régionales.
Valeur verte, valeur patrimoniale et label qualité
Ce qu’il faut retenir en ce qui concerne les projets de mise en location ou de revente d’un immobilier :
Dans le cas d’une mise en location immobilière, l’implication du locataire est déterminante dans la création de la valeur verte, à travers l’exécution de sa propre démarche environnementale. Il en est de même pour la capacité du bailleur à bien exploiter l’immobilier.
Si en revanche le bien fait l’objet d’un projet futur de mise en vente, il intéressera davantage plus d’acheteurs : on parle de levier de compétitivité. En outre, la plus-value est au rendez-vous. Les bâtiments verts sont en effet mieux valorisés sur le marché immobilier et les loyers sont de qualité. Les taux d’occupation sont aussi élevés, ce qui réduit considérablement les risques de vacance locative.
Ainsi, valeur verte se conjugue avec valeur patrimoniale. Elle donne également lieu à l’amélioration de sa liquidité au moment de la revente. La survenance d’éventuels litiges est amoindrie grâce à l’absence des risques inhérents à l’insalubrité.
Les baux verts dans le cas de la mise en location
Comme énoncé précédemment, les locataires jouent un rôle primordial dans la création de la valeur verte immobilière. Le bail vert qui s’applique particulièrement aux bâtis de plus de 2000 m² dans le secteur tertiaire est une annexe environnementale se rapportant à la loi Grenelle II.
Bailleur et locataire se transmettent régulièrement les consommations énergétiques, les émissions en carbone du bâti ainsi que le plan de gestion des déchets. Le but est de s’engager sur des programmes d’amélioration des performances. Les objectifs, les moyens et les coûts seront définis et répartis entre les deux parties. La mise en place de baux verts est cependant contraignante en raison de l’obligation de suivi, de communication et de contribution financière aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.
Valeur verte et valeur économique
On peut aussi mesurer valeur verte et valeur économique par la comparaison des prix et ce, à partir de la valeur vénale, par la méthode d’indexation ou encore par le biais de l’estimation des coûts de remplacement ou de reconstruction. Ces coûts sont diminués des désuétudes, c’est-à-dire évalués par dépréciation et en considération d’un coefficient de vétusté.
Rapport global publié sur les valorisations et les décotes à la revente
Selon un rapport publié par les notaires de France en 2018, les maisons anciennes étiquetées A et B ont été vendues jusqu’à plus de 12% plus cher que les maisons étiquetées D, et les appartements anciens (également étiquetés A et B) jusqu’à plus de 18% plus cher que ceux étiquetés D. Les bâtis moins performants et énergivores comme les passoires thermiques enregistrent quant à eux une décote qui augmente graduellement avec leur ancienneté.
Les moins-values lors de la revente d’un logement à basse performance énergétique sont plus significatives que les plus-values d’un habitat à valeur verte élevée. Cela aussi bien pour les constructions individuelles (sauf en Auvergne-Rhône-Alpes et en Île-de-France) que pour les logements collectifs (sauf en Provence-Alpes-Côte d’Azur).
Pour résumer, la valeur verte immobilière en France se limite encore aux dimensions énergétiques du bâti. En outre, les labels et les certifications sont en constante évolution, certains deviennent obsolètes. Le marché de l’immobilier est aussi en perpétuelle mutation de même que les attentes et les exigences, ce qui rend l’évaluation assez complexe. Les aides financières à performances multicritères devraient ainsi voir le jour ; les futurs enjeux environnementaux seront aussi anticipés afin de reconsidérer ce concept de valeur verte.