Le DTG, un diagnostic pour les immeubles mis en copropriété ou insalubres
Le Diagnostic Technique Global concerne les immeubles mis en copropriété. Tous les immeubles de plus de 10 ans appartenant à une seule entité, et mis en copropriété, doivent réaliser un DTG. Concernant les copropriétés existantes, le DTG doit être mis à l’ordre du jour lors d'une assemblée générale sans obligation de vote positif. En revanche, les immeubles en copropriété (ou non) sous le coup d’une procédure relative à la salubrité entrent aussi dans le cadre de cette obligation.
Le DTG, comme l’audit énergétique, est une condition pour l’obtention de subventions, si la copropriété décide de faire réaliser des travaux.
Le Diagnostic Technique Global n’est pas un DPE ou un audit énergétique, c’est un diagnostic plus complet qui comporte, en plus de la partie thermique, une partie technique et une partie architecturale. Ces éléments doivent obligatoirement figurer dans le rapport, que ce soit pour les bâtiments neufs ou anciens, les immeubles collectifs, et les établissements recevant du public.
Utilité et principe du DTG, diagnostic technique global
Le DTG permet aux membres du syndicat des copropriétaires d’en savoir plus sur l’état général de leur bien immobilier et de connaître l’étalement des travaux d’entretien de la résidence sur les 10 ans à venir (plan pluriannuel).
Le principe du DTG en 4 points essentiels qui sont présentés dans le rapport remis :
- Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ; il comporte donc une étude de l’état de conservation du bâti et des équipements de chauffage et de ventilation,
- Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires ; il permet de faire un point sur les mises aux normes de construction, ascenseur, incendie, électricité…
- Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble (état de l'immeuble) ; elle liste l’ensemble des travaux d’entretien à réaliser dans les années à venir (sujets à économies ou non),
- Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique ; le choix entre ces documents sera basé sur le type de chauffage et le nombre de lots. Les immeubles de moins de 50 lots en chauffage collectif doivent réaliser un DPE, les autres un audit énergétique,
- Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années) ; elle permet à la copropriété de connaître et de prioriser les différents postes de travaux à venir en fonction des urgences définies.
Diagnostic technique global copropriété : les intervenants, la diffusion de l'information
Ce type de document est rédigé par 2 entités distinctes :
- Un bureau d’études thermiques qui réalise l’audit ou le DPE et permet de mettre en avant le type de travaux permettant de générer des gains énergétiques dans le futur,
- Un architecte et/ou économiste de la construction qui rédige le document concernant l'état de conservation de l’immeuble et le programme de travaux à prévoir dans les 10 prochaines années.
A noter : lorsque le diagnostic technique global démontre la présence de travaux de rénovation à effectuer, le syndic doit mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante, l’établissement du plan pluriannuel de travaux ainsi que les conditions générales de mise en œuvre.
Comme pour l’audit énergétique, le DTG doit être présenté à l’ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Le plan pluriannuel de travaux étant établi sur une durée de 10 ans, le diagnostic technique global a une durée de validité de 10 ans, après quoi il doit être refait dans son ensemble (hors audit énergétique).
Pourquoi réaliser un DTG : avantages, inconvénients, justification
Même principe que pour l’audit énergétique avec l’obligation légale en moins, le DTG permet :
- d’identifier les parties du bâtiment qui sont déperditives,
- d'évaluer la performance énergétique des bâtiments,
- de faire un bilan énergétique,
- de donner la classe énergie du bâti.
Le parc immobilier français est vétuste, énergivore et doit être mis aux normes : consommations énergétiques, accessibilité handicapés, gaz et électricité, travaux d’isolation thermique et plus largement travaux de rénovation thermique. Ce parc doit donc impérativement être audité, d'ou les contraintes légales de réalisation d'audit énergétique mises en place dans notre pays.
Le diagnostic permettra également d’identifier les vices cachés. De tous les diagnostics immobiliers, le diagnostic technique global est le plus complet mais aussi le plus coûteux. Quand une copropriété n’a pas de travaux prévus ou qu'il n'est pas certain que des travaux de performance énergétiques futurs soient pertinents, il est préférable de s’orienter vers un audit énergétique simple qui permettra d’accéder aux aides et subventions s’il y a des travaux à réaliser. On peut citer comme exemple d'aides les certificats d’économie d’énergie qui sont une valorisation des économies d’énergie conséquemment à ces travaux.
Une liste de travaux possibles sera présentée et l’architecte analysera par la suite la partie technique et la partie architecturale. Cela évite donc un "surinvestissement" pour la copropriété. Le syndic de copropriété est une des parties pouvant faire prendre conscience à la copropriété de la nécessité de lancer un diagnostic sur les bâtiments. En effet, étant au contact des copropriétaires, le syndic de copropriété a un rôle central dans l’orientation de la copropriété vers des travaux de rénovation. Les assemblées générales étant des moments de discussion, il est aisé d’identifier les différentes volontés de la copropriété : faire baisser la consommation d’énergie, revaloriser la valeur marchande des appartements, moins polluer.
Le DTG n’étant pas obligatoire, la seule obligation étant de le proposer en assemblée générale, de nombreuses copropriétés le refusent alors que des travaux de rénovation énergétique seraient nécessaires.
Le prix du DTG
Combien coûte un DTG ? Cela varie en fonction du nombre de logements et du nombre de bâtiments ainsi que de l'architecture de la résidence. A titre indicatif, on peut compter environ 5 000 euros pour une trentaine de logements dans une copropriété dont l'architecure n'est pas complexe. Le retour sur investissement ne peut pas être un point d’arbitrage concernant un diagnostic immobilier, les travaux oui.
A noter que la réglementation allant dans ce sens, les bâtiments ne présentant pas des logements décents, affichant une consommation annuelle énergétique déraisonnable ou une classe énergétique désastreuse verront sans doute bientôt la possibilité de location ou de vente bloquée. D'autres "sanctions" sont envisagées par l'Etat du fait des montants des subventions et des aides délivrées. Dans certains cas, il en va aussi de la sécurité des personnes comme l'a démontré récement l'effondrement d'un immeuble à Marseille.